アパート経営は相続税対策になる？仕組みや注意点など

「相続財産の中に不動産が含まれていたが、相続税はどのくらいかかるのだろうか」「不動産は相続税対策になると聞いたことがあるが、なぜ対策になるのだろう」。

相続税に関するご相談は多岐にわたります。

中でも多く頂戴するご相談の中に、「アパート経営は相続税対策になるときくが、その仕組みや注意点などを知りたい」というものがあります。

ここではアパートを経営することがなぜ相続税対策になるのかをみていきましょう。

相続対策になる理由

では、アパート経営が相続税対策になる理由についてみていきましょう。

具体的には以下のようなものが挙げられます。

①評価額が低くなる

土地や収益物件は現金と異なり自由度が低くなります。

また、換金するのも容易ではありません。

そのため、評価額は現金よりも低くなります。

したがって現金でアパートを購入することにより現金から不動産に相続財産が置き換わるため、相続財産の評価額を縮小することができます。

②小規模宅地等の特例の利用

土地や不動産は、現金で保有している時よりもその評価額は低くなります。

さらに、相続税の特例である「小規模宅地等の特例」を利用することで最大で相続税評価額が8割引になります。

小規模宅地等の特例は、自宅、若しくは貸付事業用の宅地に利用することができます。

貸付用の宅地の場合　200㎡まで50％の減額が可能となります。

③借入によるアパート購入で、相続財産の金額を圧縮できる

アパートを購入するだけの資金がない場合でも、銀行借入によりアパートを購入することができます。

相続税の計算において借入金は、その他のプラスの財産から控除することができます。

そのため、銀行借入でアパートを購入した場合、この借入残高は他のプラス財産から控除することができます。

例えば、5,000万円の借入れを行い、5,000万円のアパートを建設したとしましょう。

アパートの相続税評価額は実際の建築した金額よりも低くなります。

仮に相続税評価額が4,000万円であった場合、プラスの財産（アパートの相続税評価額）4,000万円から銀行借入金額の5,000万円を控除すると－1,000万円となり、相続税の負担が大幅に減少します。

注意点

一見いいことだらけに見えるアパートの購入ですが、もちろん注意するべき点もございます。

具体的には以下のようなものが挙げられます。

①小規模宅地等の特例の要件

平成30年に税制改正が行われ、相続が発生する3年以上前からアパート経営を行っていなければアパートの宅地で小規模宅地等の特例を利用することができなくなっています。

そのため早めの準備が必要となります。

②銀行借入の返済

銀行借入には利息が発生しますし、返済義務も存在します。

むやみに借入を行うのではなく、きちんと返済できるかどうかを専門家も交えて検討するとよいでしょう。

また、借入による投資用不動産の建築や購入は、税務署から否認される可能性もあることも考慮しておきましょう。

相続税対策は税理士法人いろは会計におまかせください

このように、アパートの購入は相続税の対策を考える上で有用な手段であります。

しかし、小規模宅地等の特例の適用要件や、銀行の借り入れの返済など、専門的な知識や慎重に考えなくてはいけない注意点も存在します。

税理士法人いろはには「相続税対策」の経験が豊富な税理士が在籍しております。

アパートの購入による相続税対策をはじめとした相続税対策についてお悩みの皆様は、お気軽にお問い合わせください。